주택담보대출 한도, 은행은 이렇게 계산합니다
— LTV · 방공제 · 선순위, 3분 정리
"시세 10억이면 6억 나오는 거 아닌가요?" 실제로는 그보다 적게 나옵니다. 은행이 한도를 깎는 3가지 차감 항목과 계산 순서를 알면, 내 예상 한도를 스스로 어림잡을 수 있습니다.
1. 한도 계산의 기본 공식
담보대출 한도는 복잡해 보여도 뼈대는 한 줄입니다.
담보가치에 비율(LTV)을 곱해 총량 상한을 만들고, 거기서 이미 그 집에 걸려 있는 돈(선순위 근저당·세입자 보증금)과 법이 세입자 몫으로 떼어두라고 정한 돈(방공제)을 빼는 구조입니다. 그래서 같은 시세라도 사람마다, 집 상태마다 한도가 다르게 나옵니다.
여기서 "담보가치"를 무엇으로 보느냐도 중요합니다. 아파트는 시세 자료가 풍부해 시세 기반으로, 빌라·단독·상가·공장처럼 시세표가 없는 물건은 감정평가액을 기준으로 봅니다. 실거래가 이력은 그 출발점을 가늠하는 가장 객관적인 자료입니다.
2. LTV — 담보인정비율이 정하는 상한
LTV(Loan To Value)는 담보가치 대비 대출 총량의 상한 비율입니다. 규제지역 여부·주택 수·물건 종류에 따라 달라지고, 정책에 따라 수시로 조정됩니다. 대체로 규제가 강한 지역일수록 낮고, 아파트보다 빌라·단독이, 1금융권보다 2금융권이 다른 비율을 적용하는 식입니다.
| 구분 | 경향 | 비고 |
|---|---|---|
| 규제지역(투기과열 등) | 낮음 | 정책에 따라 변동 — 실행 시점 확인 필수 |
| 비규제지역 | 상대적으로 높음 | 동일 |
| 아파트 vs 빌라·단독 | 아파트가 유리한 편 | 시세 산정의 객관성 차이 |
| 주택 수(무주택/1주택/다주택) | 많을수록 불리 | 생애최초 등 예외 존재 |
3. 방공제 — 은행이 무조건 빼는 돈
방공제(소액임차보증금 공제)는 담보대출에서 가장 많이 놓치는 항목입니다. 주택임대차보호법은 집이 경매로 넘어가도 소액 세입자의 보증금 일부를 최우선으로 돌려주도록 정하고 있습니다. 은행 입장에선 나중에 세입자가 들어오면 그 금액만큼 회수 순위가 밀리므로, 지금 세입자가 없어도 그 최우선변제금만큼을 한도에서 미리 뺍니다.
공제액은 지역별로 다르며(서울이 가장 큼), 단독·다가구처럼 방이 여러 개인 집은 방 개수만큼 곱해서 공제되기도 합니다. 빌라·다가구 한도가 생각보다 적게 나오는 대표적인 이유입니다.
4. 선순위 근저당 · 임차보증금 — 이미 잡혀 있는 돈
등기부등본에 이미 근저당(기존 대출)이 설정돼 있으면 그 채권최고액(보통 원금의 110~120%)이, 세입자가 있으면 그 보증금 전액이 한도에서 차감됩니다. "대출 갈아타기(대환)"는 이 선순위를 새 대출로 지우면서 실행하므로 계산이 다시 달라집니다.
후순위(2순위) 담보대출은 이 차감을 감수하고 남는 한도 안에서 실행하는 구조라 금리가 높고, 주로 2금융권에서 취급합니다.
5. 직접 계산해보기
담보가치를 모르겠다면 순서가 반대입니다 — 먼저 실거래가 시세 조회로 내 물건(또는 사려는 물건)의 최근 거래가를 확인한 뒤, 그 값을 위에 넣어보세요. 시세 조회 결과 화면에도 3단계 예상 한도가 함께 표시됩니다.